6306'ya var, 775'e yok, ama neden?..
Başlığı okuduğunuzda 6306 ve 775 ne dediğinizi duyar gibi oluyorum. Cevap veriyorum; '6306 ve 775, inşaat sektörü açısından çok önem taşıyan iki Kanunun numarası.'
- 775 sayılı Kanun: Gecekondu Kanunu,
- 6306 sayılı Kanun ise: Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.
Her iki Kanunun ortak bir özelliği var, her ikisi de kentsel dönüşüme ilişkin.
Ülkemizde kentsel dönüşüm işlemleri 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülüyor.
Her iki Kanunun uygulamasında hem teknik hem de vergisel uygulamalar konusunda sorunlarla karşılaşılıyor. Teknik uygulamalar konusunda karşılaşılan sorunlar bu yazımızın konusu dışında.
Her iki Kanun uygulamasında karşılaşılan en önemli vergi sorunu ne?
Gecekondu önleme bölgesi ilan edilen yerler ile kentsel dönüşüm alanlarında kat karşılığı veya hasılat paylaşımı esasına göre yapılan bağımsız bölümlerin inşası ve satışı ile ilgili olarak her iki Kanunda da vergi istisna ve muafiyetlerine ilişkin düzenlemeler var.
Ancak, 775 ve 6306 sayılı Kanunlarda yer alan vergi istisna ve muafiyetlerinin uygulamasına ilişkin olarak geçmişten bugüne Hazine ve Maliye Bakanlığı ile müteahhitler arasında çok sayıda ihtilaf yaşandı ve yaşanmaya devam ediyor. İhtilaflar özellikle 775 sayılı Kanun uyarınca Gecekondu Önleme Bölgesi veya 6306 sayılı Kanun kapsamında Kentsel Yenileme Alanı olarak ilan edilen yerlerde kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulüyle yapılan bağımsız bölümlerin müteahhitler tarafından üçüncü kişilere satışında tapu harcı istisnası uygulanıp uygulanmayacağı hususunda yoğunlaşıyor.
Hazine ve Maliye Bakanlığı bu konuda ne diyor?
Hazine ve Maliye Bakanlığı, söz konusu alanlarda yapılan bağımsız bölümlerden müteahhide kalanların üçüncü kişilere satışının ilk satış olarak değerlendirilemeyeceği ve bu satışların 775 ve 6306 sayılı Kanun kapsamına girmediği, bu nedenle tapu harcına tabi olduğu görüşünde.
Yargının bu konudaki kararları nasıl ve ne yönde?
Yargı organları, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın olumsuz görüşlerine rağmen 775 ve 6306 sayılı Kanunlar kapsamında inşa edilen taşınmazların müteahhitler tarafından üçüncü kişilere satışlarının tapu harcından istisna olduğu görüşünde.
Yargı organlarının bu görüşü yerleşik hale gelen kararlarına da yansıdı. Bu konuda herhangi bir tereddüt de söz konusu değil. Bu konuda çok sayıda karar mevcut.
İdare ve Yargı arasındaki görüş farklılıkları neye mal oldu?
Müteahhitler, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın görüşü çerçevesinde tapu harcı ödemelerini ihtirazi kayıtla yaparak, bilahare dava açıyor, dava sonucunda da yatırdıkları tapu harçlarını yasal faiziyle geri alıyorlar. Olay bununla da bitmiyor, Hazine bir de bunların üstüne ayrıca mahkeme masrafı ve avukatlık vekalet ücreti ödüyor. Yani, bu şekilde açılan davaların Hazine’ye maliyeti bir hayli fazla.
Diğer bir ifadeyle, Yargı kararlarının devamlı bir şekilde Hazine ve Maliye Bakanlığı aleyhine sonuçlanması, idareyi yüksek tutarlarda avukatlık vekalet ücreti ve dava masrafı ödemesi ile karşı karşıya bırakıyor.
Bu durumda ne yapılması gerekiyor? Tabi ki, yanlışta ısrar etmeme.
7153 Sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle 6306 Sayılı Kanun’da yaşanan Tapu Harcı sorunu çözümlendi!
10.12.2018 tarihli ve 30621 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7153 sayılı Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile, 6306 sayılı Kanunun 7. Maddesinin 9. Fıkrası yerleşik hale gelen yargı kararları çerçevesinde değiştirilerek, 6306 sayılı Kanun kapsamında yer alan vergi, resim ve harç istisnalarının neler olduğu, bu istisnalardan kimlerin ve hangi şartlarda faydalanacakları açıkça düzenlenerek, uygulamada yaşanan tereddütler giderildi.
Yapılan düzenleme ile, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhitler tarafından 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri tapu harcından istisna tutuldu. Bu istisna sadece müteahhitlere yönelik değil. İstisna, müteahhitlerden bu kapsamdaki yeni yapıları satın alan alıcılara da uygulanacak, onlarda tapu harcı ödemeyecek.
Ayrıca, yapılan bu değişiklikle, Hazine’nin yüksek tutarlarda avukatlık vekalet ücreti ve dava masrafı ödemesine de engel olundu.
Aynı düzenleme 775 Sayılı Gecekondu Kanunu için neden yapılmadı?
6306 sayılı Kanunda yapılan söz konusu değişiklik doğru ve yerinde, ama bir ayağı eksik. Neden mi? Çünkü, bu alandaki ikinci Kanun olan 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 33. Maddesinde de aynı şekilde düzenleme yapılarak, uygulamada yaşanan tereddütler giderilmeliydi. Bu yapılmayarak, bir anlamda hem 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında işlem yapan müteahhitler hem de bunlardan yeni yapı alan 3. Kişiler cezalandırıldı.
Peki bunlar ne yapacak? Bunlar yine uğraşacaklar, önce tapu harçlarını ihtirazi kayıtla ödeyecekler, daha sonra dava açarak yasal faizleriyle geri alacaklar. Ne güzel değil mi? Yani, 775 sayılı Kanun yönünden, Hazine’nin tapu harcı iadesi, yasal faiz, mahkeme masrafları ve avukatlık vekalet ücreti ödemesine devam.
İşte burada sorulması gereken soru şu: Söz konusu değişiklik 6306 sayılı Kanunda yapılırken, 775 sayılı Kanunda neden yapılmadı? Yoksa unutuldu mu?
Hayır unutulmadı, ama yetkililerce söz konusu değişiklik yapılırken çok büyük bir yanılgının içine düşüldü: 6306 sayılı yasada yapılan değişikliğin 775 sayılı kanun açısından da geçerli olacağı, bu Kanunu da kapsayacağı şeklinde yanlış değerlendirmede bulunuldu. Ama kazın ayağı hiç de öyle olmadı. Zira, Hazine ve Maliye Bakanlığı, 6306 sayılı Kanunda yapılan değişikliğin sadece 6306 sayılı Kanun açısından geçerli olduğu, 775 sayılı Kanun açısından bir geçerliliğinin olmadığı görüşünde. Kanun sistematiği açısından bakıldığında, Maliye’nin yaptığı yorum doğru, eleştirecek bir şey söz konusu değil.
Sonuç Olarak;
775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 33. Maddesinde yer alan istisna düzenlemesi, Hazine ve Maliye Bakanlığı’na göre açık değil, Yargı Kararlarına göre ise son derece açık. Bu kapsamdaki yeni yapıların satışında Maliye’nin ısrarlı ve yanlış yorumuna göre tapu harcı istisnası satış aşamasında uygulanamıyor. Tapu harcının önce ödenmesi, daha sonra ise dava açılarak yasal faiziyle geri alınması söz konusu.
Müteahhide ve vatandaşa bu kadar eziyete ne gerek var! Bunlar her işlem için neden dava açsın? Ki, aynı nitelikte başka bir Kanunda emsal düzenleme varken.
Bu sorunun yargıya taşınmadan çözümü, ortaya çıkan haksız durumun önüne geçilmesi ve Hazine’nin yüksek tutarda faiz, mahkeme masrafı ve avukatlık vekalet ücreti ödemesinin önlenmesi bakımından, 775 sayılı Kanunun 33. Maddesinde de 6306 sayılı Kanunda yapılan değişiklikle aynı mahiyette bir değişiklik yapılması gerekiyor.
Konunun aciliyeti ve önemi dikkate alınarak, bu değişikliğin bir an önce yapılmasında fayda görüyoruz.
- 6306 sayılı Kanun ise: Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.
Her iki Kanunun ortak bir özelliği var, her ikisi de kentsel dönüşüme ilişkin.
Ülkemizde kentsel dönüşüm işlemleri 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülüyor.
Her iki Kanunun uygulamasında hem teknik hem de vergisel uygulamalar konusunda sorunlarla karşılaşılıyor. Teknik uygulamalar konusunda karşılaşılan sorunlar bu yazımızın konusu dışında.
Her iki Kanun uygulamasında karşılaşılan en önemli vergi sorunu ne?
Gecekondu önleme bölgesi ilan edilen yerler ile kentsel dönüşüm alanlarında kat karşılığı veya hasılat paylaşımı esasına göre yapılan bağımsız bölümlerin inşası ve satışı ile ilgili olarak her iki Kanunda da vergi istisna ve muafiyetlerine ilişkin düzenlemeler var.
Ancak, 775 ve 6306 sayılı Kanunlarda yer alan vergi istisna ve muafiyetlerinin uygulamasına ilişkin olarak geçmişten bugüne Hazine ve Maliye Bakanlığı ile müteahhitler arasında çok sayıda ihtilaf yaşandı ve yaşanmaya devam ediyor. İhtilaflar özellikle 775 sayılı Kanun uyarınca Gecekondu Önleme Bölgesi veya 6306 sayılı Kanun kapsamında Kentsel Yenileme Alanı olarak ilan edilen yerlerde kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulüyle yapılan bağımsız bölümlerin müteahhitler tarafından üçüncü kişilere satışında tapu harcı istisnası uygulanıp uygulanmayacağı hususunda yoğunlaşıyor.
Hazine ve Maliye Bakanlığı bu konuda ne diyor?
Hazine ve Maliye Bakanlığı, söz konusu alanlarda yapılan bağımsız bölümlerden müteahhide kalanların üçüncü kişilere satışının ilk satış olarak değerlendirilemeyeceği ve bu satışların 775 ve 6306 sayılı Kanun kapsamına girmediği, bu nedenle tapu harcına tabi olduğu görüşünde.
Yargının bu konudaki kararları nasıl ve ne yönde?
Yargı organları, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın olumsuz görüşlerine rağmen 775 ve 6306 sayılı Kanunlar kapsamında inşa edilen taşınmazların müteahhitler tarafından üçüncü kişilere satışlarının tapu harcından istisna olduğu görüşünde.
Yargı organlarının bu görüşü yerleşik hale gelen kararlarına da yansıdı. Bu konuda herhangi bir tereddüt de söz konusu değil. Bu konuda çok sayıda karar mevcut.
İdare ve Yargı arasındaki görüş farklılıkları neye mal oldu?
Müteahhitler, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın görüşü çerçevesinde tapu harcı ödemelerini ihtirazi kayıtla yaparak, bilahare dava açıyor, dava sonucunda da yatırdıkları tapu harçlarını yasal faiziyle geri alıyorlar. Olay bununla da bitmiyor, Hazine bir de bunların üstüne ayrıca mahkeme masrafı ve avukatlık vekalet ücreti ödüyor. Yani, bu şekilde açılan davaların Hazine’ye maliyeti bir hayli fazla.
Diğer bir ifadeyle, Yargı kararlarının devamlı bir şekilde Hazine ve Maliye Bakanlığı aleyhine sonuçlanması, idareyi yüksek tutarlarda avukatlık vekalet ücreti ve dava masrafı ödemesi ile karşı karşıya bırakıyor.
Bu durumda ne yapılması gerekiyor? Tabi ki, yanlışta ısrar etmeme.
7153 Sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle 6306 Sayılı Kanun’da yaşanan Tapu Harcı sorunu çözümlendi!
10.12.2018 tarihli ve 30621 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7153 sayılı Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile, 6306 sayılı Kanunun 7. Maddesinin 9. Fıkrası yerleşik hale gelen yargı kararları çerçevesinde değiştirilerek, 6306 sayılı Kanun kapsamında yer alan vergi, resim ve harç istisnalarının neler olduğu, bu istisnalardan kimlerin ve hangi şartlarda faydalanacakları açıkça düzenlenerek, uygulamada yaşanan tereddütler giderildi.
Yapılan düzenleme ile, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhitler tarafından 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri tapu harcından istisna tutuldu. Bu istisna sadece müteahhitlere yönelik değil. İstisna, müteahhitlerden bu kapsamdaki yeni yapıları satın alan alıcılara da uygulanacak, onlarda tapu harcı ödemeyecek.
Ayrıca, yapılan bu değişiklikle, Hazine’nin yüksek tutarlarda avukatlık vekalet ücreti ve dava masrafı ödemesine de engel olundu.
Aynı düzenleme 775 Sayılı Gecekondu Kanunu için neden yapılmadı?
6306 sayılı Kanunda yapılan söz konusu değişiklik doğru ve yerinde, ama bir ayağı eksik. Neden mi? Çünkü, bu alandaki ikinci Kanun olan 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 33. Maddesinde de aynı şekilde düzenleme yapılarak, uygulamada yaşanan tereddütler giderilmeliydi. Bu yapılmayarak, bir anlamda hem 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında işlem yapan müteahhitler hem de bunlardan yeni yapı alan 3. Kişiler cezalandırıldı.
Peki bunlar ne yapacak? Bunlar yine uğraşacaklar, önce tapu harçlarını ihtirazi kayıtla ödeyecekler, daha sonra dava açarak yasal faizleriyle geri alacaklar. Ne güzel değil mi? Yani, 775 sayılı Kanun yönünden, Hazine’nin tapu harcı iadesi, yasal faiz, mahkeme masrafları ve avukatlık vekalet ücreti ödemesine devam.
İşte burada sorulması gereken soru şu: Söz konusu değişiklik 6306 sayılı Kanunda yapılırken, 775 sayılı Kanunda neden yapılmadı? Yoksa unutuldu mu?
Hayır unutulmadı, ama yetkililerce söz konusu değişiklik yapılırken çok büyük bir yanılgının içine düşüldü: 6306 sayılı yasada yapılan değişikliğin 775 sayılı kanun açısından da geçerli olacağı, bu Kanunu da kapsayacağı şeklinde yanlış değerlendirmede bulunuldu. Ama kazın ayağı hiç de öyle olmadı. Zira, Hazine ve Maliye Bakanlığı, 6306 sayılı Kanunda yapılan değişikliğin sadece 6306 sayılı Kanun açısından geçerli olduğu, 775 sayılı Kanun açısından bir geçerliliğinin olmadığı görüşünde. Kanun sistematiği açısından bakıldığında, Maliye’nin yaptığı yorum doğru, eleştirecek bir şey söz konusu değil.
Sonuç Olarak;
775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 33. Maddesinde yer alan istisna düzenlemesi, Hazine ve Maliye Bakanlığı’na göre açık değil, Yargı Kararlarına göre ise son derece açık. Bu kapsamdaki yeni yapıların satışında Maliye’nin ısrarlı ve yanlış yorumuna göre tapu harcı istisnası satış aşamasında uygulanamıyor. Tapu harcının önce ödenmesi, daha sonra ise dava açılarak yasal faiziyle geri alınması söz konusu.
Müteahhide ve vatandaşa bu kadar eziyete ne gerek var! Bunlar her işlem için neden dava açsın? Ki, aynı nitelikte başka bir Kanunda emsal düzenleme varken.
Bu sorunun yargıya taşınmadan çözümü, ortaya çıkan haksız durumun önüne geçilmesi ve Hazine’nin yüksek tutarda faiz, mahkeme masrafı ve avukatlık vekalet ücreti ödemesinin önlenmesi bakımından, 775 sayılı Kanunun 33. Maddesinde de 6306 sayılı Kanunda yapılan değişiklikle aynı mahiyette bir değişiklik yapılması gerekiyor.
Konunun aciliyeti ve önemi dikkate alınarak, bu değişikliğin bir an önce yapılmasında fayda görüyoruz.
Yasal Uyarı : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları Gün Medya Grubuna aittir. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısı/haberin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısı/haberin bir bölümü, alıntılanan habere aktif link verilerek kullanılabilir. Ayrıntılar için lütfen tıklayınız.
