Bu yazımıza iş insanlarımız başta olmak üzere farklı sektör ve iş kollarından çok sayıda olumlu tepki aldık, ancak yeni sorulara da muhatap olduk. Bu sorulardan birisi de, salgın sonrasında talebin ve dolayısıyla satışların - cironun düşeceği endişesiyle kiralarda yapılacak indirimler ve bu indirimlerin vergi uygulamalarına etkisine ilişkin.
İşyeri Kiralarında İndirim Yapılacak Mı?
Salgının etkisinin hafiflemesiyle birlikte, iş yerlerinin kademeli olarak açılması konusunda hazırlıklar yapıldı, tarihler belirlendi ve kamuoyuna duyuruldu.
Başta AVM’lerde faaliyet gösteren kiracılar olmak üzere işyeri kiracılarının tamamına yakın bir kısmı, talebin düşeceği endişesiyle iş yeri kirasının ciroya bağlanmasını isterken, kiraya verenler buna olumlu yaklaşmıyor, bunun yerine iş yeri kiralarında indirime daha sıcak bakıyor. Bu konuda taraflar arasında uzlaşma sağlandığı ve işyeri kiralarında en azından yıl sonuna kadar indirim yapılması noktasında uzlaşıldığı duyumları alınıyor.
Kira İndirimlerinin Geçerli Olabilmesi İçin Ek Kira Sözleşmesi Yapılması Şart!
Öncelikle belirtmek gerekir ki, gerek hukuken gerekse vergilendirme bakımından ortada daha önceden yapılmış bir kira sözleşmesi bulunuyor. Herhangi bir değişiklik yapılmaması halinde, bu sözleşme aynen geçerli. Yani, kira sözleşmesinde taraflarca bir değişiklik yapılmadığı takdirde, sözleşmede belirtilen tutarlarda aylık olarak kira faturası düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekiyor. Kiraya verenin gerçek usulde vergi mükellefi olmadığı durumlarda ise, kiracılar tarafından gider pusulası düzenlenerek, gelir vergisi stopajı yapılması zorunlu bulunuyor.
Normal şartlarda, kiraya verenlerin "kirada indirim yapıyorum" demesinin vergi uygulamaları bakımından herhangi bir geçerliliği bulunmuyor. Yani, ortada geçerli bir neden yokken, kira indirimine gidilmesinin izahı ve kabul edilebilirliği söz konusu değil. Ancak, şu an ortada virüs salgını nedeniyle Devletimiz tarafından da kabul edilen bir mücbir sebep durumu söz konusu. Yani, yaşadığımız bu süreçte kira indirimi için geçerli makul bir neden var.
Salgın nedeniyle uzun süre kapalı olan ve kademeli olarak açılan iş yerleri ile ilgili olarak yapılacak kira indirimlerinin hukuken geçerli olabilmesi için;
- İlk kira sözleşmesine atıfta bulunularak mutlak suretle ek bir kira sözleşmesi yapılmalı,
- Virüs salgını nedeniyle kira tutarlarında indirime gidildiği belirtilmeli,
- İndirimli yeni kira tutarları veya indirim oranı ek kira sözleşmesinde yer almalı,
- Yapılan kira indirimleri gerçeği yansıtmalı,
- Taraflar kira indiriminde mutabık kalmalı.
Yapılan Kira İndirimleri Vergi Yönünden de Aynen Geçerli!
Virüs salgını nedeniyle taraflar arasında düzenlenen ek kira sözleşmesi ile yapılan kira indirimleri ve bu şekilde belirlenen yeni kira tutarları, vergi uygulamaları bakımından da aynen geçerli.
Yani, kira faturalarında veya kiracı tarafından düzenlenecek gider pusulalarında indirimli kira tutarları yer alacak, KDV veya stopaj indirilmiş bu kira tutarları üzerinden hesaplanacak.
Ek Kira Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi Olacak Mı?
Gayrimenkullerin iş yeri olarak kiralanmasına ilişkin olarak düzenlenen kira sözleşmeleri, binde 1,89 oranında damga vergisine tabi bulunuyor (DVK (I) sayılı Tablo Mad. A/2).
Damga vergisi ödenmiş bir kira sözleşmesinde yer alan kira tutarında yapılan değişikliğin damga vergisi karşısındaki durumu, kira tutarının artması veya azalmasına göre değişiyor.
Kira sözleşmesinde yer alan tutarın Ek Kira Sözleşmesi ile artırılması halinde, artan miktar aynı oranda damga vergisine tabi oluyor (DVK Mad. 14). Ancak, kira tutarının indirim yapılarak azaltılması halinde ise, daha önce damga vergisi ödenmiş kira tutarında azaltmaya gidildiği hususu dikkate alınarak, Ek Kira Sözleşmesi’nin damga vergisine tabi tutulmaması gerekiyor (GİB. Karabük Defterdarlığı’nın 02.10.2018 tarihli ve 35831311-010/17052 sayılı özelgesi).
Kirayı Azaltan Ek Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken İnce Detay!
Ek Kira Sözleşmesinin damga vergisine tabi tutulmaması için, sözleşmede sadece kira indirimine ilişkin hükümler bulunması gerekiyor. Kira indirimi dışında başka hususlarında bulunduğu Ek Kira Sözleşmeleri yeni bir kira sözleşmesi olarak kabul edilerek, damga vergisine tabi tutuluyor. Aman dikkat!
Sonuç Olarak;
Salgın nedeniyle yapılacak iş yeri kiralarında yapılacak indirimlerin hukuk ve vergi uygulamaları bakımından geçerli olabilmesi için, bu indirimlerin ek kira sözleşmesi ile yapılması şart. Kira sözleşmesinde yer alan kira tutarında indirim yapılması halinde, daha önce vergisi ödenmiş kira tutarında azaltmaya gidilmesi nedeniyle kira indirimine ilişkin olarak yapılan Ek Kira Sözleşmenin yeni sözleşme kabul edilmemesi ve damga vergisine tabi tutulmaması gerekir.
Devletimize güveniyoruz, Devletimizin yanındayız.